(LH) 내집마련 . tip

 

휴거니지 뭐니 말들이 많은데

잘 고르면 진짜 좋은집 싸게 들어갈 수 있는데

의외로 사람들이 잘 몰라서 허접하지만 글 남긴다.

LH 종류는 정말 많은데

여기서는 많이 알려지고, 비교적 최근에 많이 짓는 종류 등

4종류만 언급한다. (실제 LH 아파트 중 대부분이 아래 4가지임)

1. 휴먼시아 (영구임대)

니들이 잘 알고 아파트다.

보통 사람들이 생각하는 주공아파트. LH아파트.

영구임대주택이다.

내 집이 영원히 안된다.

거의 대부분 복도식 주택.

주거민 다수가 노인, 저소득층, 노가다, 한부모가정 등 사회적약자임

"아파트 문화는 주거민 소득에 의해 결정된다"는걸 여실히 깨달음

평수가 적고, 값이 싸다. 월임대료도 싼건 10만원 안쪽. 보증금도 1천만원 잘 안넘음.

내 사는곳 근처 휴먼시아는 5백만원에 9~19만원 수준.

아무래도 휴거지 이미지가 있어서 아이들이 학교에서 놀림받을수도 있다.

차차 고쳐나가야지.

최대평수는 59m2 이상 안넘음.

평수로 보통 10, 12, 15, 20, 23평 정도

10~12평은 거실만 있고 방이 없음

15~20평은 거실있고 방 1~2개정도

23평은 거실있고 방 2~3개 정도...

집이 좁아 방 크기가 작은편들임

 

 

2. 국민임대 (30년, 50년)

국민임대라는 말의 범위가 워낙 넓어서

1번의 휴먼시아도 사실상 국민임대이고

이후 언급할 행복주택도 사실상 국민임대인데

여기서 말하는건 30년임대 혹은 50년 임대 국민임대를 말하는거임.

사실 주택수준은 1번의 휴먼시아랑 크게 다를거 없음.

30년 혹은 50년 있다가 그 집을 나와야 함.

요즘은 영구임대에서 30년~50년 임대로 서서히 바뀌는 추세임

즉 영구임대가 사라지고 있는 추세임

가격은 큰 차이 없음.

대신 최근 집들이라 새 아파트가 많음

평수는 휴먼시아와 마찬가지로 10~23평 정도임

 

 

 

 

 

3. 행복주택 (6~10년)

행복주택은 최근에 생긴 국민임대주택이다.

이것도 주택 퀄리티는 위와 비슷하고

가격도, 평수도 큰 차이는 없는데 (59형은 있는가 모르겠다. 49(=20평)까지는 있음)

이건 6년 후에 퇴거해야 한다. (최대 10년까지 살수있다)

행복주택의 목적은, 국민임대의 저소득층 주거안정이란 그런 목적이 아니라

장기적으로 소득안정이 예상되는 사회초년생이나 신혼부부, 대학생들이

사회 진입 초기에 잠시 주거할 수 있는 단기공간을 제공한다는 그런 의미라서

입주조건이 위 30~50년 국민주택이나 휴먼시아와는 좀 다르다.

그래서 휴먼시아나 30~50년, 등의 아파트는 LH가 조성하는 대단지 택지개발지구에 주로 조성되는데

이 행복주택은 굳이 대단지가 아니라도 아파트 몇동정도 건설 가능한 땅이라면

시내 가까운 어디든 다 지을 수 있다.

 

 

이처럼 행복주택은 휴먼시아나 국민임대, 공공임대와 달리

굳이 택지조성지구가 아니라도 부지만 있다면 아무데나 막 지음

4. 공공임대(리츠) (10년후 분양)

내가 글쓴것도 사실 리츠때문에 글썼는데

위 1~3위가 저소득측 주택 혹은 임시거주 주택이란 의미가 있었다면

이건 진짜 마이홈의 개념임.

위 1~3과 달리 이건 임대주택이 아니라, 10년후에는 내집으로 분양받는 아파트임

그리고 위와 달리 아파트 크기가 민간아파트랑 똑같고 (약 59~84m2) 거실제외 방수도 3~4개임

거실폭도 민간아파트와 똑같은 4.4~4.8m 수준으로 엄청 넓음

LH가 실제로 아파트 팔아 돈을 벌기위해 지은 아파트기 때문에

퀄리티도 위 1~3과는 전혀 다르게 민간아파트와 유사한 수준임

지상주차장도 거의 없고 마당은 전부 공원이고

지하주차장도 동 라인마다 전부 엘레베이터로 세대로 연결되어있고

1층 출입문 보안부터, 커뮤니티 센터, 아파트 진출입 통제 등등

민간아파트와 100% 똑같다고 보면 됨

 

 

 

가격이 민간아파트의 약 90~92% 정도인데

이 돈을 처음부터 다 주는게 아니고

10년간 보증금은 시세의 약 30~40%만 내고, 월세를 10년간 주는거임.

그리고 10년후 전환할때 나머지 잔금을 주고 내 집으로 분양받는거임.

보증금+월세+잔금까지 전체를 포함한 금액이 주변시세의 약 90% 수준인데

리츠는 상한도 정해질 예정이라, 주변시세가 10억씩 하는 그런 노른자위 땅이라도

리츠는 그런 얼토당토않는 금액으로 오르지는 않음

(주변시세가 2억5천이면, 리츠는 보증금, 월세, 잔금 다 포함해서 2억 3천정도, 게다가 그 돈을 일시로 다 주는것도 아니라 훨씬이득)

그러면 대출해서 민간아파트 분양받는거랑 뭐가 다르냐고 할수있는데

사실 이게 핵심임. 돈이 많지 않으면 대출을 해야 하는데

만약 민간아파트를 10년 대출해서 분양받아 이자만 내고 있다면

그시점에 부동산값 폭락해서 그 집을 팔아야 할 상황이 왔다고쳤을때

집은 못팔고 원금은 못값고 그야말로 대출폭탄으로 그 시점부터 자살각 나온다.

그러나 공공임대리츠(=공임)의 경우에는

10년후 부동산경기가 폭락하면 주변 시세의 90%이기 때문에

그동안 낸 돈이 이자가 아니라 사실상 원금이기 때문에

폭락된 시세보다 훨씬 더 싼값에 내 집으로 분양받을 수 있고,

만약 집을 나가고 싶으면 집이 팔리든 말든

내 마음대로 나갈 수 있다는 장점이 있다.

이 부분은 사실 어마어마한 가장 큰 장점인데

대출한 집이 안팔리면 진짜 목매야 하는데

공임은 집이 안팔려도 내 마음대로 나갈수도 있고

그동안 낸 월세가 아깝긴 하지만 그게 대출이자라 치면 이자보다 훨씬 저렴한 금액이기 때문에

집을 나가든, 안나가든, 부동산경기가 상승하든, 폭락하든 관계없이

어떤 선택지에도 대응하기가 쉽다는 큰 장점이 있다.

그리고 LH는 위 행복주택을 제외하곤

전부 택지개발지구 내의 블록으로 조성되기 때문에

교통, 학교, 상권 등이 괜찮은 곳들에 대부분 조성된다.

또한 LH주택은 집을 나가더라도

민간전세나 임대는, 벽지훼손이나 못자국만 있어도 주인과 관계안좋으면 수십만원 이상 요구하는 경우가 많은데

LH주택은 나중에 나가더라도 표준금액이 정해져있어 (예를들어 못자국 하나 = 몇백~몇천원) 

주인과 퇴거협상하는 그런 번잡한 일을 겪지않아도 된다는 큰 장점이 있음

 

2017-03-13 10;23;37.png.ydryq5x.partial

 

[공공임대리츠]

 

[공공임대 리츠 : 세종시 투모로우씨티S]

3줄요약 

1. LH아파트라고 다 휴먼시아가 아니고, 공공임대주택리츠 라는 10년후 분양 아파트가 있음

2. 민간아파트와 똑같은 수준으로 지음. 위치도 대부분 좋은곳에만 지음. 가격도 시세 90% 수준이고, 게다가 10년에 걸쳐 냄.

3. 부동산경기가 상승하든, 폭락하든, 집이 팔리든, 안팔리든, 어떤 경우에도 대응하기 쉬운 공공임대리츠를 노리면 퀄리티괜찮은 내집마련도 꿈이 아님.